论约定单方解除合同不赔偿实际损失的效力

四川志宽律师事务所 何世方  

在一起商业用房租赁合同中约定的租期为两年，并约定有履约保证金和承租人对房屋进行装修的条款。合同签订后，承租人依约向出租人支付了2万元履约保证金，并依约向出租人报送了装修设计文件后，投资20余万元对租房进行了装修。但合同履约还不到半年，出租人即以房屋已变卖他人为由解除租房合同，除愿意双倍返还承租人所交履约保证金外，不愿再承担任何赔偿责任。其依据是在租房合同的违约责任条款中有这样的约定：“除本合同约定及法律规定解除合同的情形外，出租人有权单方解除本合同并提前收回房屋的，出租人应向承租人双倍返还履约保证金，并无息返还尚未到期的租金，出租人除此之外无须再承担任何违约责任。”当然同样的，对承租人也有单方解除合同的近似内容的约定。

对这种单方可解除合同及解除合同后不对合同相对方的实际损失作赔偿的约定的效力问题，有观点认为：合同当事人意思自治是合同法的核心。既然当事人达成了单方可解除合同之合意，就赋予当事人单方解除合同的自由和权利。单方解除合同对当事人是平等的，即都可以行使这种解除权，解除合同后可能造成的损失也是平等的，即无论哪一方行使了此解除权，相对方都可能有损失。且既然约定了单方解除权，对相对方可能随时行使这种权利是知道的，既然知道，就应该有减少和避免己方损失的准备和应付方案。既然对相对方可能行使的单方解除权和可能造成的损失都是可预见可防范的，就不可能将实际造成的损失强加于合同相对方。且约定也并不违反法律的强制性规定，故约定是有效的。

此种观点是将本案单方解除合同视为合同赋予的权利而非一种假设的违约行为，其价值是不可取的。因为从该条款内容来看，这种单方可解除合同的行为具有权利行使的许可性、主动性和正常行使的不担责的特点，而不具有违约发生的不容许性、被动性和担责性的特点。故此种观点就值得商榷了。

笔者认为，本案单方解除合同且不承担解除合同所造成实际损失的约定，有悖于诚实信用原则，有违公正，也不利于维护交易安全和社会经济秩序，故约定是无效的。

一、有悖于诚实信用原则

首先，合同法规定的合同自由，是有限制的、在法律规定范围内的自由，不允许滥用合同自由损害国家利益、公共利益、第三人利益和对方当事人利益。本案中承租人花掉20余万元进行装修，并投资进行经营，在承租人经营不到半年时间出租人即任意解除合同且不承担赔偿责任，损害了承租人的利益。更何况，本案的出租人在行使合同单方解除权时尚有故意或重大过失的心理和行为。表现在租房合同签订尚不到半年，出租人就以租房已变卖他人为由解除合同，可推论在签订租房合同时出租人就应该有了变卖房屋的意思。既然如此，出租人应本着诚实信用原则向承租人释明租房拟变卖的情况。而出租人非但没有释明，反而鼓动和支持承租人花巨资装修房屋。出租人的心理和行为不得不让人怀疑有欺骗和“坑害”承租人之恶意，至少也有放任承租人损失的重大过失。这种以表面上平等的合法形式掩盖违法解除合同损害他人合法权益不负责的约定和行为，是有违诚实信用原则。

第二，有悖于不得擅自变更或者解除合同的合同法规定。《合同法》第八条明确规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案租房合同对单方解除合同的约定，没有设立或者附加任何解除的条件，当事人可以随意、随时就解除，这无疑就是赋予当事人擅自解除合同的权利。

第三，不符合合同法对合同内容和条款的规定。根据《合同法》第十二条规定，履行期限是合同订立的法定内容和条款。本案租房合同虽然订立有租赁期限，但单方解除合同的约定又无疑致使履行期限形同虚设。

二、有违合同的公正性

从表面形式上看，承租人与出租人都可行使合同单方解除权，且无论哪一方行使这种权利，相对方都可能有损失。所以，看起来是公平的，但事实上是很不公平的。

首先，在租房合同中，相对于出租人而言承租人是处于弱势的一方。体现在多方面，如心理上的弱势，因为物权大于债权，在司法实践中，出租人强行提高租金、提前解除租房合同的纠纷也较多；经济上的弱势，在租房合同中，承租人一般都要向出租人缴纳押金或者保证金，一般都是先交租后用房，一般都要出资对房屋进行或多或少的装饰装修，等等。

第二，合同单方解除权的设定和行使不公平。在租房合同中，合同履行期对承租人至关紧要，没有租期的租房合同，承租人是不可能、也是不敢签订的。因为承租人是根据租期投入装修和安排生产生活的。且如果承租人行使合同解除权，不仅预支的押金或者保证金和房租难以收回，尚要损失装修和购置的必要的生产生活物品。所以，承租人行使合同单方解除权的概率极低。但出租人就不同了，他完全可能受市场房价和房租的影响，在利益的驱动下，甚至仅凭其好恶而随意行使合同单方解除权。

所以，合同单方解除权的设定更多是利于出租人而不利于承租人。

第三，解除合同的风险承担不公平。出租人承担的风险较小且有可能得到补偿。当相对方即承租人行使合同单方解除权时，出租人所受的损失仅仅是可望利益（维持租赁关系应收的租金），且损失一般可通过先期收取的押金或保证金、预收的房租、承租人预留的装饰装修和购置的生产生活物品的残值等应得到一定的补偿。当出租人自己行使单方解除权时，虽然要承担违约金或赔偿损失，但其付出的代价是可能在过去的可望利益得到补偿的。因为出租人解除合同一般是受更大的可望利益驱动，如另租他人获得更多的租金、或自己居住或经营，或以较好的价格变卖等等。

而承租人承担的风险较大且更难得到补偿。当相对方即出租人行使合同单方解除权时，承租人所受损失不仅有不能继续使用租房的可望利益，更有装饰装修和购置的必要生产生活物品等直接损失；当承租人自己行使合同单方解除权时，其先期支出的押金或保证金、预支的房租、装饰装修和购置的必要生产生活物品等损失，是不可能得到补偿的。

所以，行使合同单方解除权后，只适用租房押金或保证金的双倍罚则处理解除后果，只利于出租人而不利于承租人。

三、不利于维护交易安全和社会经济秩序

    维护交易安全和社会经济秩序，是合同法的立法宗旨。一个合同关系，尤其是商务性合同关系是否稳定和安全，不仅仅直接关乎合同当事人的权益，还往往关乎相关联的其他合同的稳定、安全和他人其他组织的权益。如果任凭当事人随心所欲地朝订而夕废合同，视合同为儿戏，何来合同严肃性和合同法之权威，何以维护交易安全和社会经济秩序！

综上，合同中约定单方任意解除合同不承担实际损失的约定因不具有公正性和有违诚实信用原则而应认定无效。